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Le statut LMNP permet à un investisseur d’acheter un bien immobilier neuf ou ancien dans l’objectif de le louer. Il donne accès à une fiscalité avantageuse, mais il y a un certain nombre de conditions à respecter.
En quoi consiste le statut LMNP ?
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) permet à un investisseur d’acquérir un bien neuf ou ancien pouvant être intégré dans une résidence de services : tourisme, affaires, senior, étudiant, établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Le logement doit être suffisamment équipé pour que le locataire puisse immédiatement aménager en n’apportant que ses effets personnels.
Dans le cas où le logement se trouve dans une résidence de services, le propriétaire aura la possibilité de confier la gestion locative à un gestionnaire spécialisé avec lequel il signera un bail commercial. La durée de ce bail est comprise entre 9 et 12 ans. Le propriétaire peut le renouveler auprès du gestionnaire lorsque le bail arrive à son terme.
Un programme LMNP est particulièrement adapté aux particuliers qui souhaitent diversifier leur patrimoine tout en encaissant des revenus supplémentaires sous forme de loyers. On y a généralement recours pour préparer sa retraite. Tous les contribuables peuvent y accéder sous réserve que les recettes annuelles brutes de la location ne dépassent pas 23 000 euros TTC.
Les points forts et les limites du statut LMNP
En règle générale, le prix d’acquisition d’un bien en statut LMNP est assez faible. On peut trouver des offres à partir de 60 000 euros. Grâce au gestionnaire, l’investisseur a la possibilité de se décharger de la gestion locative, ce qui représente de nombreux soucis en moins. En outre, la répartition des charges entre les parties est encadrée par le bail commercial, et une revalorisation du bien pourra avoir lieu. En cas de revente, la plus-value bénéficiera d’un abattement à partir de la cinquième année de détention.
Dans le cadre de certains programmes LMNP comprenant des biens neufs, le propriétaire a la possibilité de récupérer la TVA. La fiscalité sera également avantageuse sur les revenus liés à la location. Les biens acquis en régime LMNP seront compris dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Mais il y a des contraintes : le bien ne pourra être habité par le propriétaire, contrairement à ce qui se passe dans un investissement immobilier classique.
Le choix du gestionnaire est capital. Une enquête préalable s’avère nécessaire pour juger de la fiabilité et de la solidité financière de ce partenaire incontournable, ce qui n’est pas toujours gagné d’avance. Une taxe foncière devra aussi être acquittée en fin d’année, comme pour les biens immobiliers classiques.